PPU - Secteur de la Sapinière

Val-David définit la vision de développement d'un secteur stratégique

Le 5 octobre 2021 dernier, à la suite d’une importante démarche de participation citoyenne, le Conseil municipal de Val-David adoptait un Programme particulier d’urbanisme (PPU)* définissant une vision de développement durable et innovante et représentative des attentes du milieu pour le secteur de la Sapinière.

« Ce PPU a été soigneusement élaboré pendant près d’une année, dans l’objectif de se donner les moyens d’encadrer harmonieusement la croissance de ce secteur stratégique, situé à proximité du cœur villageois et du Parc régional et qui accueillera notre nouvelle école primaire », explique la mairesse sortante, Mme Kathy Poulin. « Ce programme contribuera à conserver l’équilibre entre la villégiature et la vie communautaire, tout en protégeant l’environnement et la mixité sociale de notre belle communauté », conclut-elle.

L’élaboration de ce PPU a débuté à l’automne 2020 et les citoyens ont été au cœur du processus. Ils furent nombreux à participer aux activités de consultation, notamment un questionnaire (plus de 1200 participants), des ateliers, et le dépôt de mémoires (19). Les informations et commentaires colligés tout au long de la démarche ont permis de préciser les orientations du PPU qui résultent également de plusieurs analyses.

Visions et orientations du secteur de la Sapinière

  • Un secteur en symbiose avec le milieu naturel et paysager
  • Un secteur qui répond aux besoins d’une population diversifiée

Il est souhaité que d’ici 2035, ce secteur se développe dans le prolongement du Parc régional Val-David–Val-Morin, soit un écosystème riche et en santé, aux paysages uniques, aux boisés et aux milieux humides conservés; qu’il soit un lieu d’accueil et de découvertes pour les élèves de la nouvelle école primaire; et qu’il permette aux habitants et visiteurs de s’y promener, d’apprendre et de s’imprégner de son énergie paisible.

Les objectifs du PPU 

  • Assurer la conservation et la mise en valeur du paysage et des écosystèmes
  • Assurer une intégration exemplaire du bâti à l’environnement, dans le respect de l’histoire des lieux
  • Soumettre le développement aux meilleurs principes de développement durable
  • Planifier une école unique, intégrée à son environnement et suscitant la fierté de la population
  • Consolider l’esprit de communauté des Valdavidois.es et préserver la qualité de vie des riverains
  • Doter le secteur de lieux de rencontre et de détente, implanter le transport actif et bonifier l’offre en équipements de sports et de loisirs

Impact du PPU sur les usages actuels et prévus du secteur

Le secteur du PPU sera divisé en 5 grandes affectations soient : conservation, espace naturel, institutionnel, mixte naturelle et résidentielle naturelle. Différents usages compatibles sont définis dans chacune de ces d’affectation telle les : habitations unifamiliales, habitations multifamiliales, résidences de tourisme, établissements hôteliers, services médicaux et soins de santé, studios de santé pour le corps, établissements d’enseignement, pour ne nommer que ceux-là. Les projets prévus dans ce secteur continueront donc d’être autorisés. Si les activités sont modifiées (changement d’usage) ou de nouveaux projets sont développés, ceux-ci seront soumis à la réglementation qui sera mise en place dans le but de respecter la vision du PPU.

Précisions sur le programme d’acquisition d’immeuble intégré au PPU

Tout comme pour le PPU du cœur villageois, un programme d’acquisition d’immeuble permettant à la Municipalité d’acquérir des terrains est intégré au PPU du secteur de la Sapinière afin de permettre de concrétiser la vision définie par le milieu. Aucune acquisition n’est cependant planifiée et celles dédiées à la nouvelle école primaire, ont été faites en dehors de la démarche du PPU.

Une nouvelle école qui répond à un besoin économique et social important

Rappelons que le ministère de l’Éducation a confirmé un investissement de 30 millions $ pour la construction d’une nouvelle école primaire dans le secteur de la Sapinière. La Municipalité a donc reçu une ordonnance du ministre pour céder un terrain de ce secteur, s’assurer que le terrain réponde aux exigences environnementales (en assurer la décontamination) et prolonger la rue de la Sapinière tout en s’assurant de desservir le terrain par des services d’aqueduc, d’égouts et d’électricité. Notez que ce projet est pris en charge par le Centre de services scolaires des Laurentides (CSSL) qui collabore avec la Municipalité pour en assurer la concrétisation et l’intégration dans son milieu.

Afin d’assurer cette intégration harmonieuse dans ce secteur particulier, la Municipalité a déjà adopté une réglementation à cet effet, soit un Plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA).

Précisons que depuis le 24 septembre, la Municipalité est propriétaire du terrain à être cédé au CSSL pour la construction de cette nouvelle école. Les plans et devis pour la construction du chemin et la surveillance du chantier, octroyé aux coûts de 161 810 $, sont en cours d’élaboration et le Conseil a autorisé le dépôt d’une demande d’aide financière au programme d’Aide à la voirie locale (PAVL) du MTQ pouvant financer jusqu’à 65 % les coûts d’aménagement. Le Conseil a également octroyé un contrat pour la décontamination du terrain au montant de 71 257,50 $, les coûts totaux, incluant l’excavation, le transport, la disposition et la surveillance, sont évalués à 118 000 $.

La prochaine étape du PPU

Selon la volonté du prochain Conseil municipal, l’élaboration et l’adoption des règlements de concordance afin de rendre conforme la réglementation d’urbanisme avec les orientations d’aménagement et de développement prévues au PPU suivront dans les prochains mois.

* Le PPU est un outil de planification du territoire mis à la disposition des municipalités par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Il permet d’orienter le développement futur d’un secteur stratégique comme celui de la Sapinière. Il permet de préciser, d’encadrer et d’harmoniser le développement futur du secteur.


Territoire visé

Le territoire d’application est situé à proximité du cœur villageois et est circonscrit, à l’ouest, par le lac la Sapinière et, à l’est, par le Parc régional Val-David—Val-Morin. La carte ci-dessous illustre les limites exactes du territoire d’application.


Implication citoyenne

Les citoyens ont été invités à participer à l’élaboration de cette planification par différents moyens :

Questionnaire en ligne (ouvert à tous) - 5 au 15 décembre 2020
Répondu par plus de 1 256 personnes, ce sondage avait pour objectif de définir les grandes tendances des attentes de la communauté sur le développement de ce secteur qui ont servi de base de réflexion pour la consultation citoyenne virtuelle du 23 janvier. 

Consultation citoyenne virtuelle - Samedi 23 janvier 2021 
Animée par les professionnels de l’Atelier Urbain, une soixantaine de citoyens(es) ont partagé leur vision dans le cadre de cette consultation virtuelle. Les participants(es) se sont ensuite exprimés en sous-groupes sur des orientations d’aménagement souhaitées pour ce milieu riche en attraits naturels, avec ses tourbières et milieux humides, ses paysages et la proximité du Parc régional. 

Dépôt de plus de 19 mémoires


Questions et réponses

Qu’est-ce qu’un programme particulier d’urbanisme (PPU)?

C’est un outil de planification d’urbanisme pour encadrer le développement d’un secteur stratégique d’une municipalité.
Cet outil permet :

  • De se doter d’une vision d’avenir pour un secteur défini (horizon 15-20 ans)
  • De modifier la réglementation d’urbanisme pour que le développement du secteur s’harmonise avec son environnement
  • De mettre en place des programmes, des politiques et de nouveaux aménagements publics pour atteindre la vision établie dans le PPU

Ainsi, un PPU peut comprendre l’affectation détaillée du sol, le tracé des voies projetées, les équipements et les infrastructures prévues, les moyens d’interventions directes sur le cadre bâti, etc. Un concept d’organisation spatial, intégré dans le PPU, permet également d’illustrer les interventions retenues qui traduiront la vision de développement.

Pourquoi un PPU pour le secteur de la Sapinière?

Val-David est un village en transition. Ces dernières années, en plus d’une croissance démographique importante, on observe une augmentation constante du développement immobilier ce qui exerce une pression sans précédent sur l’environnement et la communauté.

  • Le conseil souhaite maitriser et orienter cette croissance
  • Le secteur de la Sapinière est l’un des derniers qui n’est pas développé dans le périmètre urbain
  • C’est un secteur à proximité du Parc régional et du cœur villageois
  • C’est aussi un secteur ayant différentes particularités à considérer : cours d’eau, milieux humides, paysages, bâtiments historiques, sentiers patrimoniaux

Est-ce que la Municipalité peut faire un PPU sur des terrains qui ne lui appartiennent pas?

Oui, la Municipalité n’a pas besoin d’être propriétaire pour se doter d’une vision d’aménagement d’un territoire et définir les moyens pour l’atteindre. À titre d’exemple, en 2016, la Municipalité a réalisé un PPU pour son cœur villageois tout en n’étant pas propriétaire de la majorité des terrains.

Est-ce que les terrains du secteur visé par le PPU sont détenus par un seul propriétaire?

Non, différentes propriétés s’y retrouvent ainsi que plusieurs propriétaires (secteur hôtel, secteur presqu’ile, résidentiel, secteur Village Suisse).

Quel est l’effet de la démarche du PPU sur les propriétés du secteur?

Aucun. Les propriétaires continuent d’utiliser leurs maisons ou d’opérer leurs commerces sans contrainte. Rien ne les empêche, en obtenant un permis lorsque nécessaire, de faire des travaux, de démolir ou de construire des bâtiments, etc.

Quant au terrain mis sous réserve par la Municipalité (voir la carte), toute construction, amélioration ou addition sur l'immeuble est prohibée. Toutefois, des réparations sont permises.

Quel sera l’effet du PPU sur les propriétés du secteur, suite à son adoption par le conseil?

Pour les propriétaires qui veulent continuer leurs activités comme ils le font aujourd’hui, il n’y aura pas ou peu d’impact. Le Village Suisse, par exemple, pourra poursuivre la location de chalets. Les citoyens qui habitent ce secteur pourront continuer d’y vivre.

Les propriétaires qui désirent modifier leurs activités (faire un changement d’usage) ou qui souhaitent développer un projet devront respecter les règles et orientations qui découleront du PPU.

Ainsi, le PPU n’aura pas d’impact immédiat sur le secteur. À mesure que les propriétaires du secteur vendront leurs propriétés ou développeront de nouveaux projets, la vision élaborée dans le PPU prendra forme. C’est pourquoi le programme s’échelonne sur 15-20 ans.

Quelles sont les prochaines étapes en vue de l’adoption de ce PPU?

Une analyse des réflexions et des éléments issus de la consultation virtuelle du 23 janvier et des mémoires reçus est effectuée par les professionnels de l’Atelier urbain, la firme d’aménagement et d’urbanisme qui accompagne la Municipalité dans cette démarche. Les conclusions de cette analyse, combinée à tout le matériel pertinent colligé depuis quelques mois, guideront l’équipe de conception dans l’élaboration du programme. Ce PPU sera soumis à l’évaluation du conseil en mars, puis déposé à l’assemblée de consultation publique prévue ce printemps. Cette consultation publique sera la dernière occasion pour les citoyens de s’exprimer sur la vision établie du PPU pour ce secteur avant son adoption finale par le conseil.

Les résultats du questionnaire, la consultation et les mémoires sont-ils publics?

Oui. Les résultats du questionnaire effectué en décembre dernier, la vidéo de la consultation du 23 janvier et les mémoires déposés en février (à moins d’avis contraire de leur auteur) sont en ligne sur le site de la Municipalité (mémoires à venir) sous : valdavid.com/ppu-sapiniere/communications

Pourquoi quelques terrains du secteur de la Sapinière ont été mis en réserve par la Municipalité (voir carte)?

Depuis janvier 2020, une réserve foncière couvre une partie de ce secteur pour la construction de la nouvelle école et pour la protection du milieu naturel. Un des terrains choisis par la Municipalité et la CSSL, le seul d’une grandeur adéquate disponible au cœur du village, qui correspond parfaitement aux attentes de la communauté exprimée en 2019 dans ce rapport, permet l’aménagement d’une école de nouvelle génération, intégrée dans son environnement et son milieu. Cette école primaire permettra aux enfants et au personnel d’être au cœur du village, à proximité des activités et des infrastructures communautaires dont ils pourront faire usage. Et la communauté pourra de son côté profiter des équipements et des aménagements de l’école.

La Municipalité aura-t-elle des outils pour encadrer la construction de la nouvelle école?

Suite à l’adoption du PPU, la Municipalité mettra en place une réglementation concordant avec la vision et les orientations du PPU, permettant d’encadrer l’ensemble des nouvelles constructions. La construction de l’école sera donc elle aussi soumise à la réglementation du secteur.

Est-ce que d’autres terrains auraient pu convenir pour la construction de la nouvelle école?

Le terrain initial envisagé pour la construction de la nouvelle école primaire était celui où est situé le bâtiment de la mairie, devant l’école St-Jean-Baptiste. Suite à la consultation citoyenne d’août 2019 et à l’analyse des besoins et de différents scénarios, la Municipalité et le Centre de service scolaire (CSSL) ont conclu que le terrain de la Sapinière était le seul qui répondait aux exigences et aux attentes pour la construction d’une nouvelle école.

Ainsi, les exigences sont :

  • La grandeur et les aspects techniques du terrain, soit 40 000 m2 et sans pente
  • Les considérations environnementales, soit l’absence de milieux humides, de tourbières ou de forêts importantes
  • La proximité du cœur villageois et les infrastructures publiques (parc linéaire, bibliothèque, parc Léonidas-Dufresne, salle communautaire, autre école)
  • La mise en valeur du transport actif pour y accéder (proximité du parc linéaire)
  • L’environnement naturel, calme, sain, sécuritaire et propice aux apprentissages pour les élèves et le personnel
  • Une école intégrée dans son environnement et sa communauté

Les autres terrains qui ont été évalués pour y construire l’école n’ont pas été retenus car ils ne répondent pas à l’une ou l’autre de ces exigences. Le terrain de la Sapinière est le seul qui répond à toutes ces caractéristiques et qui a mené à la bonification de l’investissement du ministère pour la construction de l’école, soit de 12 millions $ à 29 millions $.

Quels sont les coûts engendrés par la construction de cette nouvelle école?

La nouvelle école sera construite par le CSSL et financée par le ministère de l’Éducation au montant de 29 325 020 $. La Municipalité doit acquérir le terrain, pour ensuite en céder une partie au CSSL. Pour le moment, considérant les procédures en cours, il n’est pas possible de partager cette information.

De plus, la Municipalité devra faire la réfection de la rue menant à l’école ainsi qu’aménager les infrastructures d’égout-aqueduc et trottoirs. La Municipalité souhaite également mettre en place des infrastructures favorables au transport actif (marche, vélo, ski). 

En contrepartie, la Municipalité recevra des compensations de taxes pour l’école. Également, la valeur des terrains desservis par cette rue nouvellement réaménagée sera augmentée et, par conséquent, les revenus de taxes aussi. 

En ce qui concerne la poursuite engagée par les propriétaires, il n’est pas possible de commenter puisque le dossier est judiciarisé.

Bref, il n’est pas possible de partager toutes les informations relatives aux coûts pour ne pas nuire aux négociations et à la poursuite en cours, mais les différents éléments à considérer sont connus par les décideurs qui considèrent que les retombées de la nouvelle école sont un excellent investissement incontournable pour Val-David.